ΑΠΟΠΟΙΗΣΗ ΕΥΘΥΝΗΣ / DISCLAIMER

Το παρόν περιεχόμενο παρέχεται αποκλειστικά για ενημερωτικούς σκοπούς και δεν αποτελεί σε καμία περίπτωση φοροτεχνική, νομική, λογιστική ή επενδυτική συμβουλή.

Η IKE Services δεν φέρει καμία ευθύνη για αποφάσεις που λαμβάνονται βάσει του περιεχομένου αυτού.

Σε κάθε περίπτωση, συνιστάται να συμβουλεύεστε τον Λογιστή σας ή Φοροτεχνικό Σύμβουλο πριν από οποιαδήποτε ενέργεια.

Ειδικές Περιπτώσεις Σύστασης ΙΚΕ 2026

Αυτός ο οδηγός καλύπτει ειδικές περιπτώσεις σύστασης ΙΚΕ που απαιτούν ιδιαίτερη προσοχή:

• Σύσταση από αλλοδαπό (ΕΕ και τρίτες χώρες)
• Σύσταση ΙΚΕ με εισφορά ακινήτου
• ΙΚΕ με έδρα το σπίτι

Πίνακας Περιεχομένων

1. Μέρος Α: Σύσταση ΙΚΕ από Αλλοδαπό
2. Μέρος Β: Σύσταση με Εισφορά Ακινήτου
3. Μέρος Γ: ΙΚΕ με Έδρα το Σπίτι

ΜΕΡΟΣ Α: Σύσταση ΙΚΕ από Αλλοδαπό

Μπορεί ένας Αλλοδαπός να Ιδρύσει ΙΚΕ στην Ελλάδα;

Η Απάντηση: ΝΑΙ, Χωρίς Περιορισμό Ποσοστού

Σύμφωνα με το Ν. 4072/2012:

Δεν υπάρχουν περιορισμοί εθνικότητας ή φορολογικής κατοικίας για εταίρους ΙΚΕ.

Ένας αλλοδαπός μπορεί να είναι:

• 100% εταίρος ΙΚΕ
• Μοναδικός εταίρος μονοπρόσωπης ΙΚΕ
• Διαχειριστής ΙΚΕ

Διαφορά Πολίτη ΕΕ / Τρίτης Χώρας

Πολίτες Ευρωπαϊκής Ένωσης

Πολίτες Τρίτης Χώρας (Εκτός ΕΕ)

Σημαντικό: Αλλοδαπός τρίτης χώρας μπορεί να είναι 100% εταίρος, ακόμα και χωρίς άδεια διαμονής (αν δε διαμένει μόνιμα στην Ελλάδα).

Βήμα 1 — Απόκτηση Ελληνικού ΑΦΜ

Κάτοικος Εξωτερικού — ΔΟΥ Κατοίκων Εξωτερικού

Αν δε διαμένετε μόνιμα στην Ελλάδα:

Κάτοικος Ελλάδας — Αρμόδια Τοπική ΔΟΥ

Αν διαμένετε στην Ελλάδα:

Βήμα 2 — Άδεια Διαμονής (αν ισχύει)

Πότε Απαιτείται Άδεια Διαμονής

Ποιες Άδειες Διαμονής Γίνονται Δεκτές

• Επενδυτική άδεια διαμονής (Golden Visa)
• Άδεια διαμονής για εργασία
• Άδεια διαμονής για επιχειρηματική δραστηριότητα
• Μπλε κάρτα ΕΕ

Αν Εκκρεμεί Αίτηση

Αν εκκρεμεί η αίτηση για άδεια διαμονής, μπορείτε να προχωρήσετε στη σύσταση αν έχετε αποδεικτικό υποβολής αίτησης.

Βήμα 3 — Κωδικοί TaxisNet για Αλλοδαπούς

Για χρήση της e-ΥΜΣ, χρειάζεστε:

• ΑΦΜ Ελλάδας (πρώτα)
• Κλειδάριθμο (από ΔΟΥ ή myAADEApp)
• Ενεργούς κωδικούς TaxisNet

Βήμα 4 — Σύσταση μέσω Εξουσιοδότησης

Αν δεν μπορείτε να παρευρεθείτε αυτοπροσώπως:

Συμβολαιογραφική Πληρεξουσιότητα από Εξωτερικό

Ειδική Περίπτωση: Αλλοδαπό Νομικό Πρόσωπο ως Εταίρο

Όταν ιδρυτής είναι εταιρεία του εξωτερικού:

Τι Γίνεται με τη Φορολογία Αλλοδαπού Διαχειριστή

Checklist: Αλλοδαπός Ιδρυτής ΙΚΕ

Για Πολίτες ΕΕ

• Διαβατήριο ΕΕ
• ΑΦΜ Ελλάδας
• Κωδικοί TaxisNet
• Αποδεικτικό διεύθυνσης (για έδρα)

Για Πολίτες Τρίτης Χώρας

• Διαβατήριο
• Άδεια διαμονής (αν διαμένετε)
• ΑΦΜ Ελλάδας
• Κωδικοί TaxisNet
• Αποδεικτικό διεύθυνσης

ΜΕΡΟΣ Β: Σύσταση ΙΚΕ με Εισφορά Ακινήτου

Τι Είναι η Κεφαλαιακή Εισφορά σε Είδος

Κεφαλαιακή vs Εξωκεφαλαιακή vs Εγγυητική Εισφορά

Επιτρέπεται η Εισφορά Ακινήτου στην ΙΚΕ;

Τι Λέει το Άρθρο 77 Ν. 4072/2012

Επιτρέπονται κεφαλαιακές εισφορές σε είδος μόνο αν αποτελούν “στοιχείο ενεργητικού χρηματικά αποτιμήσιμο”.

Προϋπόθεση: Μπορεί να Τύχει Χρηματικής Αποτίμησης

Το ακίνητο πρέπει να μπορεί να αποτιμηθεί σε χρηματική αξία.

Η Αποτίμηση — Πώς Γίνεται και Ποιος την Κάνει

Υποχρεωτική Αποτίμηση αν Η Αξία Υπερβαίνει τα 5.000€

Κριτήρια Αποτίμησης Ακινήτου

• Τιμή κτήσης
• Αγοραία αξία
• Τεχνική έκθεση μηχανικού
• Τοποθεσία και χαρακτηριστικά ακινήτου

Γιατί Απαιτείται Συμβολαιογράφος

Μεταβίβαση Ακινήτου = Συμβολαιογραφική Πράξη

Η εισφορά ακινήτου απαιτεί συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Ο Συμβολαιογράφος-ΥΜΣ:

• Συντάσσει τη συμβολαιογραφική πράξη
• Κάνει τη μεταβίβαση
• Καταχωρεί την εταιρεία στο ΓΕΜΗ

Φορολογικές Επιπτώσεις

Φόρος Μεταβίβασης

Καταχώριση Έκθεσης Αποτίμησης στο ΓΕΜΗ

Η έκθεση αποτίμησης υποβάλλεται υποχρεωτικά στο ΓΕΜΗ αμέσως μετά τη σύσταση.

Βήμα-Βήμα Διαδικασία

┌─────────────────────────────────────────┐
│  1. Αποτίμηση Ακινήτου                 │
│     → 2 εκτιμητές                      │
│     → Έκθεση αποτίμησης                │
├─────────────────────────────────────────┤
│  2. Συμβολαιογράφος                    │
│     → Σύνταξη πράξης                   │
│     → Υπογραφές                        │
├─────────────────────────────────────────┤
│  3. Καταχώριση ΓΕΜΗ                    │
│     → Μέσω συμβολαιογράφου             │
├─────────────────────────────────────────┤
│  4. Φόρος Μεταβίβασης                  │
│     → Υπολογισμός 3%                   │
│     → Καταβολή                         │
├─────────────────────────────────────────┤
│  5. Καταχώριση Έκθεσης                 │
│     → Στο ΓΕΜΗ                         │
└─────────────────────────────────────────┘

Σύγκριση: Εισφορά Ακινήτου vs Αγορά Ακινήτου από ΙΚΕ

ΜΕΡΟΣ Γ: ΙΚΕ με Έδρα το Σπίτι

Η Βασική Αλήθεια που Πολλοί Δεν Ξέρουν

Μόνο Ατομικές Επιχειρήσεις Μπορούν να Έχουν Έδρα το Σπίτι (Κυριολεκτικά)

Κρίσιμη Διάκριση: Η ΙΚΕ δεν μπορεί να έχει έδρα σε απλή κατοικία. Απαιτείται επαγγελματικό μισθωτήριο.

Μπορεί Η ΙΚΕ να Βάλει Έδρα σε Διαμέρισμα / Κατοικία;

Ναι — Αλλά με Συγκεκριμένες Προϋποθέσεις

Απαγορεύεται η Δραστηριότητα Εμπορίου (ΚΑΔ Αγοραπωλησίες)

Δεν μπορείτε να έχετε:

• Αποθήκη εμπορευμάτων
• Χονδρικό εμπόριο με απόθεμα
• Κατάστημα λιανικής

Διαδικασία — Πώς Δηλώνετε Κατοικία ως Έδρα ΙΚΕ

Μισθωτήριο Επαγγελματικής Χρήσης — Ανάρτηση στο TaxisNet

Δωρεάν Παραχώρηση (Ιδιοκτησία)

Αν το ακίνητο είναι δικό σας:

• Ιδιωτικό συμφωνητικό δωρεάν παραχώρησης
• Δήλωση επαγγελματικής χρήσης

ΚΑΔ που Επιτρέπονται σε Κατοικία

Επιτρέπονται

Απαγορεύονται

Φορολογικές Επιπτώσεις — Δαπάνες Κατοικίας-Έδρας

Έκπτωση 30% Δαπανών (Αναλογικά)

Αν χρησιμοποιείτε το 30% της κατοικίας για επαγγελματικούς σκοπούς:

• Εκπίπτει το 30% των δαπανών (ενοίκιο, ρεύμα, νερό, internet)

Τεκμαρτό Ενοίκιο σε Ιδιόκτητο Χώρο

Πρακτικά Θέματα: Επιθεωρήσεις, Πελάτες, Εικόνα

Επιθεωρήσεις

• Η εφορία μπορεί να ελέγξει αν η έδρα είναι πραγματική
• Πρέπει να υπάρχει πρόσβαση και χρήση του χώρου

Εικόνα προς Πελάτες

• Επαγγελματική διεύθυνση vs κατοικία
• Virtual office ως εναλλακτική

Εναλλακτική Λύση: Virtual Office

Τι Είναι το Virtual Office

Κόστος Virtual Office

Συμπέρασμα

Οι ειδικές περιπτώσεις σύστασης ΙΚΕ απαιτούν επιπλέον προσοχή:

Αλλοδαποί: Απαιτείται ελληνικό ΑΦΜ, ίδια δικαιώματα Εισφορά ακινήτου: Υποχρεωτικά μέσω συμβολαιογράφου, αποτίμηση Έδρα στο σπίτι: Επιτρέπεται με επαγγελματικό μισθωτήριο, όχι για εμπόριο

Βασικές Υπενθυμίσεις:

Υπενθύμιση: Οι ειδικές περιπτώσεις απαιτούν εξειδικευμένη καθοδήγηση. Συμβουλευτείτε τον Λογιστή σας.

Χρειάζεστε Βοήθεια;

Η IKE Services είναι εδώ για να σας βοηθήσει:

Υποχρεωτική Ιστοσελίδα ΙΚΕ - Μόνο 69€ εφάπαξ Οδηγίες Σύστασης - Βήμα προς βήμα Νομική Συμμόρφωση - Εγγύηση ενημέρωσης

Δείτε τις Υπηρεσίες μας | Επικοινωνήστε μαζί μας

Σχετικοί Οδηγοί

• Οδηγός Σύστασης ΙΚΕ
• Δικαιολογητικά & Έγγραφα ΙΚΕ
• Κόστος Σύστασης ΙΚΕ

Σημαντική Ειδοποίηση

Το περιεχόμενο αυτού του οδηγού παρέχεται αποκλειστικά για γενικούς ενημερωτικούς σκοπούς.

Δεν αποτελεί:

• Φοροτεχνική συμβουλή
• Νομική συμβουλή
• Λογιστική συμβουλή
• Επενδυτική συμβουλή

Πριν λάβετε οποιαδήποτε απόφαση που επηρεάζει την επιχείρησή σας, συμβουλευτείτε πάντα:

Τον Λογιστή σας Τον Φοροτεχνικό σας Σύμβουλο Τον Νομικό σας Σύμβουλο

Η IKE Services δεν φέρει ευθύνη για αποφάσεις, πράξεις ή παραλείψεις που βασίζονται σε αυτό το περιεχόμενο.

Τελευταία ενημέρωση: 29/03/2026